НОВАЯ СИСТЕМА ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ НА ТЕРРИТОРИИ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

На актуальные вопросы отвечает и.о. министра ТЭК и ЖКХ Дмитрий Базаров

— 16 июля 2013 года вступил в силу закон Тверской области от 28.06.2013 № 43-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области». Что нового нам сулит закон?

— До 2013 года включительно, участие собственников помещений в многоквартирном доме в финансировании капитального ремонта было добровольным, но с принятием поправок в Жилищный кодекс РФ и выходом закона Тверской области с 2014 года это участие станет для всех обязательным. Важность принятого закона в том, что начиная с 2014 года проведение капитального ремонта многоквартирного дома, где установлена необходимость его проведения, обязательное требование, также как и оплата собственниками помещений в многоквартирном доме взносов на капитальный ремонт.

— Сколько жители теперь будут платить за капремонт и кто устанавливает размер взноса на капитальный ремонт?

— 15 октября т.г. принято постановление правительства Тверской области № 490-пп, которым установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт многоквартирных домов. Размер взноса установлен дифференцировано, исходя из конструктивных элементов дома. Собственники, проживающие в многоквартирных домах, оборудованных лифтами,  будут оплачивать ежемесячно 7,70 руб. с 1 кв. метра, проживающие в благоустроенном жилом фонде, но без лифтов – 5,60 рублей, в неблагоустроенном жилом фонде — 4,40 руб.

В случае, если собственники принимают решение о формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома на специальном счете, то они вправе на общем собрании приять решение о размере ежемесячного взноса выше, чем установлено правительством Тверской области, и при этом определить, какие дополнительные виды работ будут выполняться за эти сверх установленного размера взноса деньги.

— Платить за капитальный ремонт будут жители всех домов или есть исключении?.

— Исключение составляют жители домов, проживающих в аварийном жилищном фонде, признанном таковым в установленном законодательством порядке; жители, проживающие в немногоквартирных домах и в домах блокированной застройки.

— Как узнать когда будет проведен капитальный ремонт конкретного многоквартирного дома?

— Сейчас министерством топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области совместно с органами местного самоуправления муниципальных образований Тверской области ведется работа по разработке региональной программы, которая будет принята на 30 лет. В программе будет указан адрес дома, год проведения капитального ремонта дома и виды работ.

— Какие дома будут ремонтироваться в первую очередь, учитывая, что большая часть домов Тверской области требует ремонта?

— Важный критерий — техническое состояние дома. В первоочередном порядке в программу будут включены дома, необходимость проведения капитального ремонта которых определена требованиями о техническом состоянии дома, и дома, нуждающиеся в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта).

Кроме этого будет оцениваться:

— продолжительность эксплуатации дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капитального ремонта;

— комплексность капитального ремонта;

— степень готовности многоквартирного дома к капитальному ремонту (наличие проектной документации, включая смету расходов);

— доля размера фонда капитального ремонта многоквартирного дома и заемных средств, привлекаемых собственниками на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в общей стоимости капитального ремонта многоквартирного дома;

— финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном доме (уровень суммарной задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт).

— Какие работы входят в перечень работ капитального характера и на которые будут направляться средства, накапливаемые за счет взносов на капитальный ремонт?

— Перечень работ по капитальному ремонту, финансирование которых осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, включает в себя:

— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

— ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

— ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

— ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

— утепление и ремонт фасада;

— установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

— ремонт фундамента многоквартирного дома;

— разработку проектной документации (в случае если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

— оплату услуг по строительному контролю.

— Когда планируется принять региональную тридцатилетнюю программу?

— До 1 января 2014 года.

— Когда жителям Тверской области придет квитанция,  в которую будет включена плата за капитальный ремонт?

—  Оплата собственниками взносов на капитальный ремонт начинается через 3 месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем официального опубликования в средствах массовой информации региональной программы.

—  Кому будут поступать взносы на капитальный ремонт и не возвращаемся ли мы в давно забытые времена, когда жители платили за капитальный ремонт, а он так не был проведен?

— Жилищный кодекс оставляет право выбора, где накапливать средства на капитальный ремонт, за собственниками. В течение первого месяца после опубликования программы капитального ремонта собственники принимают на общем собрании решение — формировать фонд капитального ремонта дома на счете регионального оператора или на специальном счете в банке, открытом только для этого дома.

При этом, учитывая опыт прошлых лет, законом определено кто может открыть такой счет в банке. Владельцем специального счета может быть:

— ТСЖ, осуществляющее управление МКД;

— жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление МКД;

— региональный оператор (в случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме поручают региональному оператору открыть специальный счет).

После принятия соответствующих решений копия протокола общего собрания направляется в государственную жилищную инспекцию Тверской области для дальнейшего осуществления ими надзора.

—  Могут ли собственники на общем собрании принять решение об открытии специального счета, если дом находится в управлении управляющей компании?

— Да. Законодательство позволяет открывать специальный счет собственникам домов, находящихся в управлении управляющей компании , в данном случае владельцем специального счета будет региональный оператор, и решением общего собрания собственники должны поручить ему открыть специальный счет, распоряжаться которым они будут в соответствии с действующим законодательством на цели проведения капитального ремонта.

— Что будет, если жители заняли позицию «молчунов» и не приняли никакого решения?

— Если в течение первого месяца решение собственниками не будет принято и реализовано, собрание собственников созывается органом местного самоуправления не позднее, чем за один месяц до окончания двухмесячного срока.

В случае если по истечении второго месяца решение о выборе способа формирования фонда собственниками не принято и не реализовано, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на общем счете регионального оператора. Указанное решение принимается органом местного самоуправления в течение десяти дней с даты истечения двухмесячного срока, и в течение пяти дней с даты принятия решения. направляется органом местного самоуправления региональному оператору.

— «Региональный оператор» – это новое понятие. Расскажите о нем поподробнее.

—  Статусом регионального оператора наделен  фонд капитального ремонта многоквартирных домов Тверской области, зарегистрированный  2 октября текущего года. Фонд создан правительством Тверской области в форме некоммерческой организации. При этом правительство Тверской области несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Финансирование деятельности фонда осуществляется полностью из областного бюджета. Средства собственников, будут использоваться только на капитальный ремонт многоквартирных домов, накапливающих на счете фонда средства на капитальный ремонт.

— Какими функциями наделен фонд и кто будет осуществлять контроль за его деятельностью?

— За региональным оператором законом закреплены четкие обязательства по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах:

информирование собственников о сроках капитального ремонта.

Региональный оператор обязан в сроки, предусмотренные ч. 3 ст. 189 ЖК РФ, подготовить и направить собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и объеме услуг и (или) работ, их стоимости, порядке и источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

подготовка задания.

Перед проведением капитального ремонта оператор должен обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовить и утвердить проектную документацию на проведение капитального ремонта, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

привлечение подрядчиков.

Региональный оператор должен привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

контроль за качеством капитального ремонта.

Оператору в обязанности вменен контроль за качеством и сроками оказания услуг и (или) работ требованиям проектной документации.

Контролируют деятельность регионального оператора уполномоченный орган исполнительной власти  в Тверской области, таким органом определено главное управление «Государственная жилищная инспекция» Тверской области и федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере.

— Будут ли учитываться средства, поступающие по каждому дому, на счете регионального оператора или это будет обезличенный сбор средств?

— Система учета фондов капитального ремонта регионального оператора установлена Жилищным кодексом и включает, в частности, сведения о размере:

— начисленных и уплаченных каждым собственником помещения в многоквартирном доме взносов на капитальный ремонт, задолженности по их оплате, а также уплаченных процентов;

— средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в т. ч. о размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в доме;

— задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

При этом региональный оператор обязан по запросу предоставить указанные сведения данной системы учета собственникам помещений в МКД, а также лицу, ответственному за управление этим МКД (ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, управляющей организации), а при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в этом МКД — лицу, соответствующим образом уполномоченному собственниками помещений в МКД.

— На ваш взгляд, где выгоднее формировать фонд капитального ремонта дома — на специальном счете, владельцем которого будет ТСЖ, ЖСК или региональный оператор, или на счете регионального оператора, в так называемом «котле»?

—  Каждый из выбранных способов обладает своими особенностями.

Жители, накапливающие средства на специальном счете, имеют возможность увеличения накапливаемых средств за счет процентов от размещения  средств в банке. При этом накопленные денежные средства будут использоваться на ремонт только этого дома. Вместе с тем, при наступлении срока проведения ремонта дома и отсутствии необходимых денежных средств, жителям придется самостоятельно искать средства на ремонт: привлекать кредиты или дополнительные взносы собирать.

Что касается домов, которые будут накапливать взносы на общем счете регионального оператора, на мой взгляд, это самый главный плюс, особенно для маленьких домов. Законом Тверской области об организации капитального ремонта определено, что  средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора. При этом такое использование средств допускается, если указанные многоквартирные дома расположены на территориях нескольких муниципальных образований Тверской области.

— Плата за капитальный ремонт увеличит расходы граждан на жилищно-коммунальные услуги в целом. В настоящее время субсидии граждан на оплату жилья и коммунальных услуг не предоставляются в части размера платы за капитальный ремонт.  Планируется ли предоставление в 2014 году малоимущим гражданам субсидий на капитальный ремонт?

—  Да в Жилищный кодекс внесены соответствующие изменения: с 2014 года субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг будут учитывать, в том числе и плату за капитальный ремонт.

—  Много нового и не совсем понятного для обычного активного собственника. Где можно найти необходимую информацию, о том, что и в какие сроки нужно сделать, как правильно провести собрание, какие вопросы нужно на нем обязательно обсудить, кого и в какие сроки нужно уведомить о проведении собрания и многое другое?

—  Прежде всего, это глава 15 Жилищного кодекса РФ и закон Тверской области от 28.06.2013 № 43-ЗО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Тверской области». Министерством топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Тверской области подготовлены методические рекомендации для граждан-собственников, ТСЖ, ЖСК, органов местного самоуправления по реализации закона и пошаговые действия собственников, которые в ближайшее время будут размещены на нашем сайте. Кроме этого, для управляющих компаний и органов местного самоуправления 29 октября проводится семинар по вопросам капитального ремонта. Мы активно сотрудничаем с общественными организациями, которые также ведут разъяснительную работу с населением.