КТО БУДЕТ В ДОМЕ ХОЗЯИН?

  Практически все понимают, что любой многоквартирный дом (МКД) нуждается в качественном обслуживании, отсюда и вопросов очень много: кто должен содержать наши дома? какой дом является многоквартирным? как провести собрание собственников жилья? и т.п. Самое интересное, немалая часть кувшиновцев до сих пор думает, что их это все не касается.
Одни утверждают, что ОАО «ККХ» (Кувшиновское коммунальное хозяйство) обязано содержать дома, в которых они живут, несмотря ни на что. Другие, что всю жизнь оплачивали содержание, поэтому требуют капитального ремонта. Третьи, заслышав о выборе способа управления, начинают обвинять всех и вся в непорядочности и заверять, что остаются в «нашем ЖКХ» и уходить из него не собираются.
До сих пор не все понимают, что такое общее имущество МКД и каким образом его содержать и ремонтировать. Поэтому давайте сразу внесем ясность: к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыша, фундамент, несущие стены, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения, а также земельный участок, на котором находится МКД с элементами озеленения и благоустройства. То есть в любом случае содержание и ремонт общего имущества такого дома ложится на плечи собственников квартир. И вот отсюда возникают два вопроса: кто? и как? будет выполнять функции по содержанию и ремонту, т.е. управлять домом.
На сегодняшний день существующее законодательство Российской Федерации предлагает собственникам жилья 3 способа управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Следовательно, никакого «нашего ЖКХ» не существует. Это ОАО «Кувшиновское коммунальное хозяйство», которое предоставляет собственникам оплачиваемую жилищную услугу по текущему ремонту и содержанию общего имущества МКД, и ее услуги не являются способом управления. Кстати, не надо путать жилищную и коммунальную услуги. Жилищная услуга — это текущий ремонт и содержание общего имущества МКД, а коммунальная — это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение.
Остановимся на каждом способе управления отдельно и попробуем выделить плюсы и минусы каждого из них.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Этот способ подходит для небольших домов на 5-10 квартир. В этом случае собственниками (либо уполномоченным ими, которого выбрали на общем собрании собственников МКД) заключается договор на жилищную и коммунальные услуги. В таком случае организации (лица), предоставляющие их, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг. Собственники при данном способе управления имеют право выполнять работы  по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме самостоятельно.
К основным плюсам данного способа управления можно отнести:
— собственники помещений самостоятельно исполняют функции управления, а также сами выполняют работы по обслуживанию и ремонту общего имущества;
— не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ) или оплатой услуг управляющей организации.
К основным минусам непосредственного управления можно отнести:
— отсутствие постоянно действующих органов управления или лиц, исполняющих функции управления МКД;
— отсутствие механизма принятия управленческих решений, кроме проведения общего собрания собственников;
—  отсутствие перспективного планирования работ по содержанию и ремонту;
— отсутствие механизма «борьбы с неплательщиками»;
— отсутствие возможности участия МКД в программах по капитальному ремонту, по благоустройству дворовых территорий и т.п., в рамках которых осуществляется выделение денежных средств из бюджетов разных уровней;
— отсутствие возможности установить лицо, по вине которого некачественно предоставлены жилищно-коммунальные услуги.
Другими словами, с этим шестью минусами постоянно сталкиваются те, кто ждет чего-то от «нашего ЖКХ».
Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Данный способ управления является одним из самых эффективных в плане содержания общего имущества многоквартирного дома.
При управлении многоквартирным домом ТСЖ ответственность перед собственниками за содержание общего имущества возлагается именно на него. За предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома несет ответственность также ТСЖ. Товарищество собственников жилья может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности, либо заключить договор с управляющей компанией.
Таким образом ТСЖ может управлять многоквартирным домом и обслуживать его как собственными силами, так и с помощью заключения договоров с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
При таком способе управления собственники помещений заключают договор только с ТСЖ в лице его председателя.
Создание жилищного кооператива — дело очень ответственное, и подходить к нему нужно, взвесив свои силы и возможности. Необходимо учитывать и тот факт, что любое ТСЖ является юридическим лицом, имеет свою печать, расчетный банковский счет и т.п.
Наиболее важной выгодой жилищного кооператива, управляющего многоквартирным домом, является возможность осуществлять предпринимательскую деятельность (например, сдавать помещения в аренду, размещать на стенах дома рекламную информацию и т.п.), а вырученные средства направлять на благоустройство дома.
К основным плюсам данного способа управления можно отнести:
— наличие постоянно действующего органа управления МКД;
— возможность оперативного принятия решений по текущим вопросам содержания и ремонта;
— совпадение интересов ТСЖ и собственников помещений;
— возможность выбирать подрядчиков по наилучшему соотношению «цена-качество»;
— концентрация платежа на расчетном счете товарищества;
— возможность оплаты работы подрядчиков по конечному результату;
— возможность контролировать не только результаты деятельности правления ТСЖ по содержанию МКД, но и использование средств;
— возможность участия МКД в программах по капитальному ремонту, по благоустройству дворовых территорий и т.п., в рамках которых осуществляется выделение денежных средств из бюджетов разных уровней.
К основным минусам непосредственного управления можно отнести:
— недостаточная квалификация членов правления ТСЖ;
— содержание правления ТСЖ за счет средств собственников.
Необходимо отметить, что создание ТСЖ для домов, в которых небольшое количество квартир, невыгодно, потому что размер платы увеличивается за счет содержания правления ТСЖ. Минимизировать расходы на содержание его возможно в случае объединения нескольких домов. Чем больше будет входить домов в ТСЖ, тем меньше будет стоимость содержания правления. Стоит также учитывать, что МКД, входящие в ТСЖ, по возможности должны иметь одинаковые характеристики.
Управление управляющей организацией.
При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме:
— за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме;
— за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.
В случае управления МКД управляющей организацией каждый из собственников помещений заключает договор с ней на срок от года до пяти лет, она же в свою очередь заключает договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, осуществляет работы по текущему ремонту и содержанию общего имущества МКД.
Среди существующих способов управления многоквартирным домом данный — самый распространенный.
Хотелось бы подчеркнуть, что договор на управление многоквартирным домом заключается с каждым собственником отдельно.
К основным плюсам данного способа управления можно отнести:
— участие жильцов в решении вопросов минимально;
— полная ответственность управляющей компании за ремонт и содержание общего имущества МКД, а также за качество предоставления коммунальных ресурсов (услуг);
— возможность участия МКД в программах по капитальному ремонту, благоустройству дворовых территорий и т.п., в рамках которых осуществляется выделение денежных средств из бюджетов разных уровней.
К основным минусам управления управляющей организацией можно отнести:
— любая организация (компания) работает для получения прибыли;
— сложно отследить эффективность обслуживания дома.
Выше были рассмотрены три способа управления многоквартирными домами. Любой может найти и другие плюсы и минусы каждого из них, но хотелось бы отметить, что право выбора остается за собственниками. В случае, если они не определились, либо не реализовали свое решение, орган местного самоуправления проводит конкурс по выбору управляющей компании, и повлиять на то, кто и как будет содержать дома, не будет возможности.
Решение по способу управления МКД выносит общее собрание собственников помещений. Необходимо отметить, что, если более половины их выбирают тот или иной способ управления, меньшинство обязано подчиниться выбору большинства. Голосование по вопросу выбора способа управления может быть проведено как в заочной так и очной форме, но обязательным условием является подтверждение такого решения на бумаге.
Оформляя необходимые документы, нужно понимать, что выбор — очень ответственное дело, и подойти к нему нужно серьезно. При этом достаточно 51% голосов. Но все же необходимо, чтобы все собственники принимали активное участие в нем. Это нужно не только для того, чтобы за «тебя» не решали другие, но и для того, чтобы каждый собственник понимал ответственность, которая на нем лежит. Необходимо знать и то, что все собственники жилых помещений голосуют не количеством квартир или проживающих людей в квартире, а соразмерно своей доле площади жилья в общей площади жилых помещений дома.
Допустим, что все решилось, дело начало сдвигаться с мертвой точки, и жильцы решили собрать собрание. Кто должен это делать? Собрание по выбору способа управления МКД собирают собственники жилья самостоятельно, либо инициативная группа из их числа.
Конечно, можно провести и заочное голосование собственников, но именно на собрании имеется возможность обговорить все нюансы будущего управления. Повестка такого собрания предусматривает не только выбор способа управления, но и выбор председателя собрания, секретаря, счетной комиссии (ответственной за подсчет голосов). Когда подсчет голосов будет произведен и станет видно, какой способ управления выбран, тогда можно будет определяться и с теми, кто будет управлять домом: какая организация будет обслуживать (в случае непосредственного способа управления, или какая организация будет управляющей компанией), кого назначить на должность председателя ТСЖ и т.д. Нужно не забыть прописать, где и у кого будет храниться протокол общего собрания собственников, который является документом, подтверждающим их решения по тем или иным вопросам.
Надо понимать, что выбор организаций, которые имеют право обслуживать дома, либо быть управляющими компаниями, в нашем городе, мягко говоря, не велик, но и создавать ТСЖ сгоряча тоже не следует. Только действительно заинтересованные собственники могут создать ТСЖ, которое будет реально управлять домом и своевременно выполнять все необходимые работы.
При выборе непосредственного управления или управления с помощью обслуживающей организации следующим шагом является выбор именно ее в качестве указанного субъекта. Это происходит также путем голосования. В случае, если определенная организация выбрана, то следующим этапом является заключение с организацией или организациями соответствующего договора на предоставление услуг. Кстати сказать, что при непосредственном способе управления таких договоров будет не один, а несколько, отдельно по каждому виду жилищно-коммунальных услуг.
Вполне можно допустить такую ситуацию, когда собственники дома заключили договор, например, с управляющей организацией, но такого рода рынок в нашем городе более чем свободен, и через несколько месяцев появится еще одна, которая за те же деньги предложит более обширный спектр услуг. Что тогда, ведь сразу же возникнет желание заключить договор с этой компанией? Законодательством предусмотрено расторжение договора. Это происходит точно так же, как и заключение. Собирается общее собрание собственников жилья, и путем голосования принимаются все соответствующие решения.
Настало время поговорить о том, что же будет, если собственники жилья не захотят воспользоваться правом выбора? В соответствии с Жилищным кодексом РФ в таком случае орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс на право управления многоквартирными домами.
В первую очередь это грозит тем, что в город придут совершенно сторонние организации из других городов и, возможно, даже областей. Они могут принимать участие в конкурсе, могут в нем и победить. Представим себе ситуацию, когда группу из десяти домов по результатам конкурса взялась обслуживать организация из другого города, до которого, например 300 километров. Какие плюсы? Возможно, эта компания будет заинтересована в развитии и усилении своего влияния на нашем рынке, будет честной, порядочной и открытой. Но может получиться и наоборот, и тогда уже будут одни сплошные минусы, о которых и писать особенно не хочется.
Следующий момент, который может возникнуть в этой ситуации, это серьезный рост тарифов. Интересен тот факт, что с этим тоже мало чего можно сделать. Опись общего имущества МКД, суммация всех факторов от года постройки до площади земельного участка, на котором расположен жилой дом, включение в договор всех возможных услуг — и предоставленные расчеты будущих тарифов могут повергнуть в ужас, потому что возрастут в разы! И это по результатам независимой оценки.
Опять вопрос, а что делать? Ответ был описан выше. Начинать действовать. К сожалению, сегодня основная масса владельцев жилых помещений продолжает занимать оборонительные рубежи и отталкивать от себя полезную информацию. Ритм современной жизни говорит о том, что эта тактика изначально проигрышная. Искать правду потом не придется, придется винить себя.
В заключение еще раз отметим, что администрация города Кувшиново предлагает всем жителям нашего города помощь в оформлении документов. Процесс их заполнения весьма долгий и кропотливый, но обязательный. Не стоит бояться сотрудничества. Качественное и своевременное предоставление жилищно-коммунальных услуг зависит именно от собственников жилья. Именно активность жителей поможет избежать нежелательных последствий открытого конкурса по выбору способа управления МКД.
Также отметим, что отсутствие договоров между собственниками жилья с управляющими организациями либо ТСЖ не дает администрации города Кувшиново возможности принимать участие во многих областных программах. Только в 2011 году из-за этого наше поселение не принимало участие в областной программе по установке детских игровых площадок. Была упущена хорошая возможность сделать досуг самых маленьких жителей гораздо более комфортным.
Следует помнить, что только вместе мы сможем добиваться поставленных целей, только общими силами мы сможем сделать наш город более комфортным для проживания. Выбор за вами. Администрация города Кувшиново готова к постоянной помощи и сотрудничеству.
По всем вопросам, касающимся выбора способа управления многоквартирным домом, можно обратиться в администрацию города Кувшиново в отдел ЖКХ, расположенный в административном здании по адресу: ул. Советская, д.33, либо по тел.: 4-43-37.